案例分享2 | 諭儒節稅事務所

被繼承人生前出售土地，尚未辦理移轉登記之遺產稅如何課稅

被繼承人所有土地於生前出售，惟於辦妥土地所有權移轉登記前死亡，其遺產稅應列報該土地及尚未收取之土地款為遺產，並將土地價值同額列為未償債務扣除額，依法課徵遺產稅。

繼承取得之房屋、土地贈與配偶，其後由配偶出售之房地合一如何課稅

個人出售房屋、土地而應依房地合一稅制申報納稅者，如該房屋、土地係取自配偶之贈與，應以夫妻間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，並依配偶之原始取得原因，據以計算持有期間及決定適用稅率，再依相關規定計算課稅所得額申報納稅。

父母迂迴將財產無償轉讓子女，應補徵贈與稅並裁處罰鍰

財產之所有人經由第三人移轉該財產予特定人（通稱三角移轉），如經查明其移轉予第三者以及第三者移轉予特定人之有償行為係屬虛偽者，應依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。

案例分享

戶籍遷出未滿1年仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅

空待售之房地在簽訂買賣契約時，雖然土地所有權人或其配偶、直系親屬之戶籍已不在出售的土地上，惟其遷出戶籍距其出售期間未滿一年者，仍可主張適用一生一次自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

房地合一稅重購自用住宅扣抵或退還稅額優惠，須有設籍及自住事實

大家都知道在2年內賣屋又買屋，無論是先購後售或先售後購，如新、舊屋均符合「自住房地」規定，可申請適用個人房屋土地交易所得稅重購自用住宅扣抵或退稅優惠。但民眾如要申請適用重購自住房地扣抵或退稅優惠，須同時符合三大條件。

房地合一稅自住房地400萬元免稅規定之適用標準

所得稅法第4條之5規定，個人交易自住的房屋、土地，符合下列各項條件，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%課徵所得稅

夫妻贈與土地可以選擇不課徵土地增值稅

配偶相互贈與土地，可以自由選擇是否課徵土地增值稅，由於土地增值稅計算方式係採漲價倍數累進稅率結構，若該次贈與土地時選擇不課徵土地增值稅，未來土地移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額。

民法成年年齡下修至18歲，租稅權益影響

依民法第12條及民法總則施行法第3條之1規定，成年年齡下修至18歲，並自112年1月1日起施行。因個人是否成年係判斷其有無完全行為能力之標準，因此，與民法規範有關之私法關係都會受到影響

誤認出售農地已取得農用證明即不用課徵房地合一稅

依所得稅法規定，符合農業發展條例第37條及第38條之1規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，免納房地合一稅。故原則上，納稅義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外，尚須符合經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者，才有符合免納房地合一稅的要件。